Аналитика Публикации

Разъяснения, содержащиеся в действующей редакции Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» (далее – Постановление № 73), действительно разрешили целый ряд практических проблем, возникающих в связи с передачей в аренду помещений в строящихся объектах, освободив участников оборота от необходимости использования громоздких и далеко не всегда эффективных договорных конструкций. Правовые позиции, сформулированные в Постановлении № 73, впоследствии получили развитие в других актах ВАС РФ.

Так, в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 25.02.2014 № 165 (далее – Информационное письмо № 165) подтверждено, что совершенный в надлежащей форме договор, все существенные условия которого согласованы сторонами, однако требуемая государственная регистрация которого не осуществлена, уже с момента достижения сторонами соглашения по всем его существенным условиям влечет правовые последствия в отношениях между ними, а также может породить весь комплекс последствий, на которые договор непосредственно направлен, после его государственной регистрации. При этом Президиум ВАС РФ указал, что подобный договор может быть оспорен по правилам о недействительности сделок.

В Информационном письме № 165 также разъяснено, что, по общему правилу, отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости означает, что заключенное между сторонами соглашение не дает лицу, принимающему имущество в пользование, прав на это имущество, которые могут быть противопоставлены не знавшим об аренде третьим лицам (п. 3 ст. 433, п. 2 ст. 609, п. 2 ст. 651 ГК РФ). Однако в случае, если приобретатель недвижимого имущества в момент его приобретения знал о наличии не прошедшего государственную регистрацию договора аренды, последний сохраняет силу в отношении нового собственника недвижимости по правилам ст. 617 ГК РФ.

В п. 9 Постановления № 73 Пленум ВАС РФ указал на возможность идентификации передаваемой в аренду части недвижимого имущества посредством составления документа, содержащего ее графическое и (или) текстуальное описание. Такой документ может быть представлен и для государственной регистрации договора аренды (несмотря на то что согласно ч. 3 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» к договору аренды части здания, сооружения или помещения, представляемому на государственную регистрацию прав, должен прилагаться кадастровый паспорт с указанием размера арендуемой площади).

При этом в Информационном письме № 165 Президиум ВАС РФ отметил, что отсутствие в договоре аренды и иных двусторонних документах достаточной индивидуализации передаваемой части помещения свидетельствует о том, что между сторонами не достигнуто соглашение по условию о предмете договора аренды, вследствие чего последний не может быть признан заключенным.