С каждым годом количество проектов, предполагающих строительство апартаментов, растет если и не в геометрической прогрессии, то в математической точно. Главным фактором для инвестора является, во-первых, минимизация расходов на социальную инфраструктуру, к которой обязывает жилое строительство, во-вторых, относительно небольшой срок окупаемости таких объектов.
Все больше граждан предпочитают покупать жилье в "гостиницах" и "офисных помещениях с возможностью проживания". Ряд ограничений, которые накладывает статус коммерческого помещения, никого не смущает, а цена, которая зачастую ниже средней по рынку новостроек, наоборот – только стимулирует данный рынок.
Очевидные плюсы
Если рассматривать вопрос с точки зрения девелопера, то явные плюсы видны невооруженным взглядом: возможность "жилой" застройки там, где это не предусмотрено и полное отсутствие обязательств по строительству социальной инфраструктуры. А поскольку строить детские сады и школы необходимо даже при точечной застройке, которая пока еще частично сохраняется в пределах третьего транспортного кольца, то апартаменты выигрывают сразу по нескольким позициям.
С точки зрения конечного покупателя или арендатора не все однозначно. Во-первых, апартаменты не являются жилыми помещениями в полном смысле этого слова, поэтому и строятся зачастую не по жилым стандартам строительства. От этого может пострадать и показатель инсоляции зданий, и плотность их расположения. Также в апартаментах нельзя прописаться, можно получить лишь временную регистрацию. Однако при явно более низком уровне цен в соотношении стоимости квадратного метра в новостройках и апартаментах эти минусы отходят на второй план.
Сергей Богданчиков, управляющий директор Origin Capital, отмечает, что преимущество апартаментов перед квартирами и гостиничными объектами в их низкой стоимости. "В большинстве случаев апартаменты стоят на 10-15% дешевле, чем квартиры. Будучи коммерческой недвижимостью, управляющие компании апартаментов предоставляют более комфортные условия проживания. К минусам относятся невозможность оформления прописки, а также могут быть не соблюдены нормативы по условиям жизни. Помимо этого налог на имущество здесь выше, чем в жилых объектах", - уточняет эксперт.
Согласно аналитике компании "Метриум Групп" на конец 3-го квартала 2014 года, максимальная доля проектов с апартаментами приходится на ЦАО (44,9%), за которым следуют САО (17,4%) и СЗАО (10,1%). По объему предложения апартаментов лидерство принадлежит САО (38,1%). При этом на апартаменты бизнес-класса приходится более половины всех предложений на рынке – 54,6%, эконом-класс на втором месте с 18,2%, на третьем месте элитные апартаменты, чья доля составляет 14,1%, далее расположился комфорт-класс с 13,1%. Количество предложений на рынке представлено 69 проектами и 6635 единицами готовых предложений. Средний уровень цен на рынке апартаментов, по данным аналитиков, составил 251 000 рублей за квадратный метр.
По словам Андрея Аусева, директора управления по развитию бизнеса, направления "Финансовый консалтинг", группы компаний SRG, апартаменты по своей сути являются синтезом коммерческой и жилой недвижимости: "Средняя рыночная стоимость 1 квадратного метра апартаментов находится в диапазоне между стоимостью квадратного метра офисной и жилой недвижимости. Из этого можно сделать вывод, что девелопер при реализации проекта строительства апартаментов получает дополнительную маржинальность относительно реализации проекта, включающего сугубо офисные площади с одновременным преодолением административных барьеров, возникающих в случае реализации жилищного строительства. Как правило, при строительстве апартаментных комплексов застройщик не несет социальных обязательств перед муниципалитетом по созданию социальной инфраструктуры".
Инвестор. Город. Гражданин
Апартаменты стали краеугольным камнем интересов трех сторон. Безусловная выгода для инвестора очевидна. Саша Лукич, управляющий партнер и главный архитектор проектного бюро Portner Architects, уверен, что для инвесторов апартаменты являются выгодным вложением, в первую очередь, за счет высокой рентабельности этого сегмента, сравнимой с рентабельностью жилых проектов. "За счет отсутствия устаревших норм по инсоляции, получается большая плотность застройки и более свободные планировки апартаментов. Несомненным плюсом до сих пор является отсутствие различных социальных обременений на подобные объекты, которые существуют по законодательству для жилья. Это частично является и минусом в будущей эксплуатации, в частности, я имею в виду нехватку или даже полное отсутствие парковочных мест. Для частного инвестора – это доступный способ инвестировать свои средства, не требующий особых усилий для их возвращений и приумножения", - поясняет Лукич.
Что касается позиции граждан, то основными покупателями апартаментов чаще всего становятся бизнесмены и топ-менджеры, которые приобретают себе жилье недалеко от офисов. При решении о приобретении недвижимости каждый покупатель самостоятельно взвешивает все плюсы и минусы. "Относительно низкая стоимость предложения, возможность совмещения комфортного офиса (ввиду правового статуса) и комфортного проживания – это основные плюсы", - считает Андрей Аусев . – "Отсутствие инфраструктуры и резидентного статуса, более высокие коммунальные расходы - это основные недостатки апартаментов, но, как правило, застройщики стараются предусмотреть всю необходимую для комфортного проживания инфраструктуру, прежде всего для повышения конкурентноспособности и коммерческой эффективности проекта, а институт временной регистрации частично может решить некоторые вопросы, связанные с резидентным статусом проживающих. По оценкам участников рынка, классической жилой недвижимости - квартирам, на данный момент, серьезно приходится конкурировать с апартаментами, объем предложения которых существенно возрос за последние годы в несколько раз. Но я бы не ставил апартаменты в прямую конкуренцию с жилой недвижимостью, скорее апартаменты - это отличное решение, способное удовлетворить как потребность девелопера, так и потребности нетипичного покупателя жилой недвижимости".
Город свою позицию обозначил предельно ясно: апартаменты, в массе своей, являются способом построить жилье и не брать на себя "жилые" обязательства. Заместитель мэра Москвы по градостроительной политике и строительствуМарат Хуснуллин заявил, что "не считать апартаменты жильем – это самообман". Жестко по отношению к апартаментам был настроен и заместитель председателя Москомархитектуры Александр Тимохов. По словам чиновника, попытки уйти от ответственности в плане обустройства прилегающих территорий и ухода от налогов при строительстве апартаментов будут пресекаться. Столь критичная позиция и постоянно нарастающий конфликт образовались в связи с тем, что многие девелоперы действительно используют возможность строительства апартаментов как альтернативу жилой застройке.
При этом перспективными районами для строительства апарт-отелей могут стать промзоны, реновацией которых сейчас активно занялся ряд компаний. "Власти города неоднократно заявляли, что при редевелопменте промзон, плотность застройки не должна превышать 25 тысяч квадратных метров на гектар, при этом половина будущего объема недвижимости должна приходиться на жилую застройку, а половина – на рабочие места. Предполагаю, что столь популярному виду недвижимости как апартаменты найдется место под солнцем и там, пусть и в формате гостиничного строительства, а вот конкурировать с жилой недвижимостью апартаментам при этом станет значительно проще", – уверен Андрей Аусев.
Правовой аспект
Бесконечное противостояние бизнеса и властей относительно позиции апартаментов выливается во все более и более суровые рамки для девелоперов. По словам Владимира Скигина, председателя совета директоров УК Satellit Development, основная проблема заключается в том, что законодательство в сегменте апарт-отелей в России действительно практически не развито. "При этом формат у нас далеко не всегда функционирует в своем классическом виде – как гостиница, где апартаменты приобретаются частными инвесторами. Зачастую апартаменты возникают там, где востребовано жилье, но реализовать его невозможно из-за градостроительных или иных ограничений, и, как правило, их стоимость ниже, чем у квартиры с аналогичными локацией и параметрами. Соответственно на него формируется спрос как на жилье для постоянного проживания. При этом застройщик не обязан обеспечивать объект социальной инфраструктурой, что делает этот формат для него очень привлекательным. Но в таком виде сегмент не приносит пользы для развития города, что рано или поздно становится решающим фактором для его развития. Необходимость строить социальную инфраструктуру должна увеличить стоимость апартаментов или же пойти в убыток застройщику. Тем не менее, вряд ли это нововведение значительно сократит объем ввода апарт-отелей в столице, поскольку формат по-прежнему останется привлекательным для инвесторов".
Строительство зданий, имеющих в своем составе апартаменты, то есть жилые помещения, предназначенные для временного проживания, может иметь несколько оснований. По словам менеджера по разрешению споров и урегулированию конфликтов юридической фирмы Vegas Lex, наличие в здании хотя бы двух жилых помещений, предназначенных для постоянного проживания, придает этому зданию правовой режим многоквартирного жилого дома, что далеко не всегда удобно для девелоперов, особенно если значительная часть помещений в составе объекта предназначена для коммерческого использования. "Привлечение денежных средств для инвестирования строительства жилья возможно строго определенными способами, перечисленными в ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ", в то время как денежные средства для строительства апартаментов могут привлекаться и другими способами", - констатирует эксперт.
11 ноября власти Москвы запретили строительство апартаментов как отдельных капитальных объектов. В пресс-релизе департамента градостроительной политики уточняется, что это положение предусмотрено постановлением правительства столицы №660-ПП, уточняющим формулировки видов разрешенного использования земельных участков и объектов капстроительства в городе. Теперь апартаменты могут размещаться только в гостиницах и других средствах размещения (апарт-отели, мотели, хостелы, сюит-отели и другие форматы) в целях временного проживания, а не являться отдельными объектами капитального строительства. Однако запрет на строительства апартаментов как отдельных капитальных объектов в Москве не коснется проектов, реализация которых уже началась.
Прежняя редакция постановления правительства Москвы №228-ПП "Об утверждении перечня видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства" позволяла строить отдельные здания с апартаментами как объекты размещения некоммерческих и коммерческих организаций, связанных с проживанием населения, как объекты размещения офисных помещений и деловых центров с несколькими функциями, а также как объекты размещения гостиниц и прочих мест временного проживания.
Эксперт обращает внимание на то, что функциональное назначение помещений в планируемом к строительству объекте отражается в проектной документации (раздел 4 "Конструктивные и объемно-планировочные решения"). Несоответствие проектной документации разрешенному использованию земельного участка и (или) объекта капитального строительства, указанным в градостроительном плане, в силу ч. 11 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ будет являться основанием для отказа в выдаче разрешения на строительство. Проверка соответствия градостроительному плану и проектной документации построенного объекта производится при выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Если градостроительным планом земельного участка не будет предусмотрена возможность строительства зданий, имеющих в своем составе жилые помещения, предназначенные для временного проживания (апартаменты), а по факту такие помещения будут организованы, в выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию застройщику будет отказано на основании ч. 6 ст. 55 ГрК РФ.
Особой паники на рынке нововведения не вызвали, поскольку большинство объектов и так возводятся как апарт-отели. Но общая тенденция по ужесточению и структуризации законодательства в этой сфере становится все более очевидной, что, конечно, не добавляет позитивного настроя представителям бизнеса.
Не лишним будет упомянуть о том, что налог, исчисляемый по кадастровой оценке, для апартаментов рассчитывается как для объектов коммерческой недвижимости. В случае, если апартаменты находятся, к примеру, в многофункциональном комплексе, видом разрешенного использования земли которого являются офисные-деловые помещения, то ставка налога может составлять 2%, против 0,1% на жилые помещения. Учитывая стоимость квадратного метра, сумма может стать значительной и заставить ряд собственников пересмотреть на инвестиционную или жилую привлекательность таких объектов.
Прогнозировать будущее развитие событий сейчас может оказаться непростой задачей. Пугающая неопределенность заставит ряд инвесторов пересмотреть свое отношение к будущим проектам, но говорить о закате апартаментов, по мнению большинства экспертов, все-таки не стоит.
