Почти месяц профессиональное сообщество в закрытых и публичных чатах обсуждает "авральную перепись" договоров для арендаторов некоторых торговых центров, готовящихся к продаже или иным сделкам, — с повышением ставок, переходом на доллары и евро, ужесточением условий. Пока собственники или действующие от их имени лица убеждены, что это априори повысит привлекательность объектов, арендаторы пытаются не допустить для себя "потёмкинских деревень" или расторгнуть договоры.

[...]

Дорогая продажа 

В связи с закрытием значительного количества магазинов международных брендов, собственники ТЦ столкнулись со сложностями в исполнении договоров аренды помещений, заключенными с "уходящими" арендаторами, соглашается Марина Преображенская, старший юрист практики "Недвижимость. Земля. Строительство" юридической фирмы VEGAS LEX. 

Именно нарушение иностранными ритейлерами условий договоров аренды привело не только к массовой подаче исков к ним со стороны торговых центров, но и к решению арендодателей минимизировать риски в будущем путем изменения ряда условий договоров в свою пользу, считает она. "Наиболее чувствительным условием аренды для обеих сторон, безусловно, остаётся размер арендной платы, – продолжает г-жа Преображенская. – Сейчас собственники ТЦ пытаются различными способами пересмотреть (увеличить) размер арендных платежей как в уже существующих договорах, так и в новых, заключаемых взамен договоров с истекающим сроком действия. Например, после замены McDonald's на "Вкусно — и точка" многие моллы начали настаивать на пересмотре условий аренды (повышении арендной платы). Такие требования были связаны с льготными арендными ставками, которые предоставлялись McDonald's – в некоторых случаях 3-5% от оборота против 15-17% для других участников рынка. В свою очередь, ТРК "Метрополис" пытается ужесточить условия уже новых договоров, которые планирует заключать взамен существующих, но с истекающим сроком действия. Таким арендаторам ТРК предлагает проиндексировать ставку арендной платы на пять процентов, определить ее в евро, но – без фиксации верхней границы курса валюты вопреки обратной практике, сложившейся на рынке. Кроме того, такой договор нельзя будет расторгнуть в течение трех лет. Очевидно, что подобные ужесточения условий вызывают беспокойство арендаторов, а также вопросы, каким образом им защитить свои интересы при желании сохранить занимаемое помещение".

В итоге эксперт предлагает, прежде всего, изучить формулировки договорных условий. По общему правилу, изменение договора возможно только по соглашению сторон, а одностороннее изменение условий не допускается, если иное прямо не предусмотрено договором (ст. 310 ГК РФ). На практике же условия об одностороннем изменении арендной платы путем направления арендодателем уведомления арендатору не редко включаются в договоры аренды. Такое одностороннее изменение толкуется судами не как изменение договора аренды, а как реализация арендодателем одного из условий ранее заключенного договора. Исполнение условия об одностороннем пересмотре арендной платы не изменяет договора аренды, поэтому подписание дополнительного соглашения об изменении арендной платы не требуется (см., например, определение ВС РФ от 19.01.2022 № 303-ЭС21-27339, определение ВС РФ от 10.12.2021 № 302-ЭС-2118935, определение ВС РФ 22.08.2016 № 308-ЭС16-9526).

Арендаторам, которые сталкиваются с увеличением размера арендных платежей в действующих договорах, кроме того, важно обратить внимание на следующее. Судами предъявляется ряд требований непосредственно к изложению условия договора об одностороннем изменении размера арендной платы для того, чтобы считать его согласованным: в договоре аренды должно быть прямо указано право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы; необходимо предусмотреть периодичность одностороннего изменения арендной платы; размер, на который она может быть изменена, или порядок его определения; и условия для такого одностороннего пересмотра.

Важно отметить, что даже при наличии в договоре права арендодателя на одностороннее увеличение арендной платы, он не может реализовывать это право произвольно, добавляет Марина Преображенская: такое повышение должно быть экономически обоснованно (например, учитывать динамику индекса инфляции; рыночную конъюнктуру и т. д.). В пункте 22 постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 № 73 сформулирована правовая позиция, из которой следует, что если размер арендной платы увеличился непропорционально изменению средних рыночных ставок, и существенно их превысил, то суд расценивает действия собственника помещения по пересмотру арендных платежей как злоупотребление правом и отказывает во взыскании арендной платы в части, превышающей средние рыночные ставки (п. 2 ст.10 ГК РФ). Таким образом, хотя полностью избежать увеличения размера арендных платежей при наличии такого права арендодателя в договоре арендаторам не удастся, спорить с размером увеличения вполне возможно, приводя разумные доводы, например, о текущих рыночных ставках в конкретном регионе.

Что касается увеличения размера арендной платы в договорах, заключаемых на новый срок, то в этом случае стороны не связаны условиями ранее действовавшего договора, и арендодатель вправе предлагать обновленные условия (ст. 421 ГК РФ). Возможно, стоит указать, что прежний арендатор имеет преимущественное право на заключение договора на новый срок, если стороны прямо не согласовали исключение этого права в ранее заключенном договоре (ст. 621 ГК РФ).

Если же арендодатель указал одни условия предоставления имущества в аренду, которые не устроили прежнего арендатора, но заключил новый договор аренды с другим лицом на более выгодных условиях, то первоначальный арендатор может обратиться в суд и потребовать перевод на себя прав и обязанностей по договору

***

Полная версия статьи и комментарии других экспертов доступны на сайте CRE по данной ссылке.

С перечнем услуг фирмы в сфере Недвижимости можно ознакомиться здесь.