Аналитика Публикации

Федеральный закон от 24 июня 2007 г. «О внесении изменений в законодательные акты Российской Федерации в части уточнения условий и порядка приобретения прав на земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности» (далее – Закон), вступивший в силу 30 октября 2007 г., преж­де всего призван упорядочить выкуп у государства земельных участков, занятых объектами недвижимости, уже находящимися в частной собственности. Закон направлен на разрешение проб­лем, связанных с отсутствием четкой системы правил приватизации земель, и на достижение компромисса между бизнесом – владельцами недвижимости, с одной стороны, и федеральной и региональной (местной) властью, в соб­ственности которой остаются земли, занятые этой недвижимостью, с другой стороны.

Изменения, вносимые в законодательные акты РФ данным Законом, учитывают интересы субъектов РФ, поскольку предоставляют им права по установлению цены и порядка оплаты при приватизации тех земельных участ­ков, которые находятся в собственно­сти субъектов РФ или государственная собственность на которые не разграничена (таких участков в государственной собственности большинство), а также цены при приватизации до 1 января 2010 г. земельных участков из государственной и муниципальной собственности для конкретных категорий собственников объектов недвижимости и в указанных Законом пределах. При этом в значительной степени учтены интересы городов Москвы и Санкт-Петербурга, так как Закон устанавливает до 1 января 2010 г. особые правила приватизации земли (в том числе связанные с запретом на строительство) для собственников объектов недвижимости в городах с численностью населения свыше 3 млн человек.

Остановимся подробнее на особенностях приватизации земли в Москве и проведем более детальный анализ изменений московского законодательст­ва, вызванных принятием Закона, что может представлять интерес для значительной части читательской аудитории. 

Изменения в законодательстве 

Закон (ст. 2) дополняет ст. 36 ЗК РФ положениями, согласно которым продажа из государственной или муниципальной собственности земельных участ­ков собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления в пределах кадастровой стоимости. 

При этом в ст. 3 Закона цена выкупа для городов с численностью населения свыше 3 млн человек (Москва и Санкт-Петербург) устанавливается в размере 20% кадастровой стоимости лишь до 1 января 2010 г. (для коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей – собственников приватизированных зданий, строений и сооружений, а также для граждан и некоммерческих организаций, у которых право собственности на объекты возникло до вступления в силу ЗК РФ) с правом установить для этих категорий собственников запрет на строительство (реконструкцию), за снятие которого необходимо заплатить сумму в пределах оставшихся 80% кадастровой стоимости участка. Запрет не распространяется, в частности, на объекты, реконструкция которых не приведет к изменению вида разрешенного использования земельного участка. Запрет устанавливается и снимается в порядке, предусмотренном законами субъектов РФ (Москвы, Санкт-Петербурга). 

Московской городской Думой принят Закон г. Москвы от 19 декабря 2007 г. «О землепользовании в городе Москве» (далее – Закон г. Москвы), вступивший в силу 5 января 2008 г. и призванный «адаптировать» требования Закона к условиям г. Москвы. 

Действие нового московского закона распространяется на все земли, расположенные в границах города (п. 3 ст. 1 Закона г. Москвы). В то же время основные полномочия в области землепользования (включая вопросы распоряжения земельными участками), отнесенные этим законом к компетенции Московской городской Думы и Правительства Москвы, в целом соответствуют требованиям федеральных законов (в редакции Закона № 212-ФЗ) и касаются земельных участков, находящихся в собственности города или государственной собственности до ее разграничения. В частности, к компетенции Правительства Москвы отнесены следующие вопросы: расчет цены земельных участков, отчуждаемых в собственность граждан и юридических лиц из собственности города или государственной собственности до ее разграничения; снятие запретов на строительство, реконструкцию зданий, а также расчет размера платы за снятие запрета, определение сроков внесения платы; установление ставок арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности г. Москвы, и за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена.

 Положения Закона г. Москвы об установлении размера выкупной цены (ст. 6) для собственников зданий, строений, сооружений также в целом соответствуют требованиям Закона: 

до 1 января 2010 г. в г. Москве устанавливается:

– цена в размере 20% кадастровой стоимости земельного участка – для коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей – соб­ственников приватизированных зданий, строений и сооружений, а также для граждан и некоммерческих организаций, у которых право собственности на объекты возникло до вступления в силу ЗК РФ; 

– цена, равная 30-кратному размеру ставки земельного налога за единицу площади, – для других категорий собст­венников зданий (строений, сооружений), а также для обладателей права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок; 

с 1 января 2010 г. в г. Москве устанавливается цена выкупа в размере полной кадастровой стоимости земельного участка для всех категорий собственников зданий (строений, сооружений). 

В отношении расчета цены отчуждаемых земельных участков (в абсолютных цифрах) важно отметить следующее. Постановлением Правительства Москвы от 4 декабря 2007 г. «Об утверждении результатов государственной кадастровой оценки земель города Москвы» (далее – Постановление Правительства Москвы) утверждены новые показатели кадастровой стоимости. Согласно п. 4 Постановления Правительства Москвы, они действуют с 1 января 2008 г., а потому отныне могут применяться Правительст­вом Москвы для расчетов цены выкупа земельного участка в столице. Между тем эти показатели в среднем более чем в 2 раза выше предыдущих (утвержденных Постановлением Правительства Москвы от 24 мая 2005 г. № 356-ПП).

Возможное соотношение цен на землю в Москве (и частично в Санкт-Петербурге) до и после января 2008 г. приведено в таблицах и диаграммах. Мы видим, что формально цена выкупа земли, например, под приватизированными производственными и административными зданиями в Москве с января 2008 г. может быть выше ранее действовавшей цены примерно в 2 раза и быть сопоставимой с ценой выкупа под «неприватизированной» недвижимостью (т.е. полученной текущим собственником не из государственной собственности). В то же время, если учитывать плату за снятие запрета на строительство, общая цена выкупа для данной категории собственников может существенно увеличиваться (еще в 5 раз). Для собственников «неприватизированной» недвижимости в Москве цена выкупа может увеличиться в среднем в 1,2 раза. 

Таким образом, есть основания полагать, что фактическая цена выкупа земельных участков в Москве в результате принятия указанных актов может возрасти для всех категорий собственников зданий (строений, сооружений), что в принципе не соответствует целям Закона. 

Минимизация расходов при выкупе земельного участка в Москве 

1. О возможности признания Постановления Правительства Москвы недейст­вующим 

Анализ указанного постановления позволяет сделать вывод о наличии оснований для возможного признания арбитражным судом данного нормативного правового акта субъекта РФ недействующим (в порядке ст. 13 ГК РФ, гл. 23 АПК РФ) по заявлению заинтересованного лица (собственника объектов недвижимости, чьи права нарушены постановлением, которое не соответствует иному нормативному правовому акту, имеющему большую юридическую силу). 

Согласно ст. 66 ЗК РФ, для установления кадастровой стоимости земельных участков проводится государст­венная кадастровая оценка земель в порядке, установленном Правительст­вом РФ. В соответствии с п. 3 Правил проведения государственной кадастровой оценки земель, утвержденных постановлением Правительства РФ от 8 апреля 2000 г. № 316, государственная кадастровая оценка земель проводится не реже одного раза в 5 лет и не чаще одного раза в 3 года. Проведение кадастровой оценки с нарушением этого срока является основанием для возможного признания в судебном порядке Постановления Правительства Москвы недействующим, как противоречащего иному правовому акту, имеющему большую юридическую силу, и нарушающего права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности. 

Решение арбитражного суда по делу об оспаривании нормативного правового акта вступает в законную силу немедленно после его принятия (п. 4 ст. 195 АПК РФ). 

Нормативный правовой акт или отдельные его положения, признанные арбитражным судом недействующими, не подлежат применению с момента вступления в законную силу решения суда и должны быть приведены органом или лицом, принявшими оспариваемый акт, в соответствие с законом или иным нормативным правовым актом, имеющими большую юридическую силу (п. 5 ст. 195 АПК РФ). 

2. О запрете на строительство и расходах на его снятие 

В соответствии с п. 1 ст. 7 Закона г. Москвы, запрет на строительство (реконструкцию) зданий, строений, сооружений на участке устанавливается решением Правительства Москвы (уполномоченного органа) о передаче в собственность земельных участков собственникам объектов капитального строительства или обладателям права постоянного (бессрочного) пользования при приобретении участков. Формально приведенная норма противоречит положениям ст. 3 Закона (имеющего большую юридическую силу, как это прямо следует из ч. 5 ст. 76 Конституции РФ и ст. 2 ЗК РФ). 

Пункт 1 ст. 7 Закона г. Москвы формально предполагает возможность установления запрета для всех категорий собственников земельных участков. Однако из ст. 3 Закона (п. 3 ст. 2 Федерального закона от 25 октября 2005 г. «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации» (далее – Вводный закон) в редакции ст. 3 Закона) следует, что этот запрет может быть установлен только в отношении двух категорий собственников, указанных в п. 1 ст. 2 Вводного закона (в редакции ст. 3 Закона):

1) для коммерческих организаций и индивидуальных предпринимателей – собственников приватизированных зданий, строений и сооружений;

2) для граждан и некоммерческих организаций, у которых право собственности на объекты возникло до вступления в силу ЗК РФ. 

Таким образом, возможность установления запрета на строительство (снятие которого осуществляется только после уплаты ими 80% кадастровой стоимости) для остальных категорий собственников и обладателей права постоянного (бессрочного) пользования, приобретающих участки исходя из 30-кратной ставки земельного налога, Законом не предусмотрена, а Законом г. Москвы (п. 1 и 3 ст. 7) допускается, что лишено логики. В этой части Закон г. Москвы может иметь негативные последствия для указанных категорий собственников зданий (строений, сооружений) и обладателей права постоянного (бессрочного) пользования на земельные участки. В Законе г. Москвы не определен и период времени, в который устанавливается такой запрет, как это следует из смысла ст. 3 Закона (до 1 января 2010 г.). 

С учетом вышеизложенного, имеются основания для признания в судебном порядке Закона г. Москвы недействующим в указанной части по заявлению заинтересованного лица (собственника «неприватизированных» зданий или обладателя права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок), чьи права и законные интересы нарушаются.

Кроме того, в силу п. 4 ст. 7 Закона г. Москвы снятие запрета осуществляется по заявлению собственника земельного участка без оплаты, если строительство объекта не приводит к изменению вида разрешенного использования, установленного в решении Правительства Москвы (уполномоченного органа) о передаче участка в частную собственность. В Постановлении Правительства Москвы указаны виды разрешенного использования участков, определяемые в соответствии с зонированием территории. Здесь также необходимо руководствоваться положениями п. 2 ст. 7 ЗК РФ, согласно которым любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования, что по смыслу норм ЗК РФ не является изменением разрешенного использования. Вид разрешенного использования указывается в сведениях ГЗК. В любом случае, вопросы об установленных для данной территории видах разрешенного использования и о выборе либо об изменении вида разрешенного использования необходимо проработать еще на стадии предоставления земельного участка. Чем шире будет формулировка о разрешенном использовании участка (например, для размещения и эксплуа­тации производственных и админист­ративно-офисных зданий), тем выше вероятность минимизации затрат при приватизации участка для целей строительства (реконструкции).

Изъятие для государственных нужд города и ограничение в обороте земельных участков 

Анализируя регулирование вопросов землепользования Законом г. Москвы, нельзя обойти такие важные аспекты, как изъятие земельных участков для государственных нужд города (ст. 24 Закона) и ограничение в обороте земельных участков (ст. 5 Закона). Надо отметить, что здесь положения московского закона соответствуют требованиям ЗК РФ (ст. 27 и 49).

В частности, согласно ст. 49 ЗК РФ, законом субъекта РФ могут быть обусловлены иные обстоятельства изъятия только в отношении земельных участ­ков, находящихся в собственности данного субъекта РФ (в нашем случае г. Москвы). Это еще раз подтверждает, что собст­веннику здания имеет смысл выкупить земельный участок у г. Москвы. Иначе этот участок с расположенными на нем объектами недвижимости однажды может оказаться включенным в какую-либо городскую целевую программу или подпасть под застройку в соответствии с Генеральным планом города Москвы, как это предусмотрено ст. 24 Закона г. Москвы. В таких случаях для защиты своих прав необходимо руководствоваться принципом исключительности изъятия и только для государственных и муниципальных нужд (ст. 49 ЗК РФ), к которым вряд ли можно отнести, например, изъятие участка для передачи частному инвестору под строительство коммерческого объекта (пусть и социальной направленности), включенного в городскую программу. Город не может изъять участок, не подпадающий под случаи изъятия, перечисленные в ст. 49 ЗК РФ, у собственника этого участка.

В Законе г. Москвы отсутствуют также ссылки на дополнительные (помимо установленных ЗК РФ) основания для ограничения участков в обороте (как это было ранее, например, в Законе г. Москвы от 14 мая 2003 г. № 27, утратившем силу). 

В заключение можно отметить, что у нас имеется успешный опыт разрешения споров, связанных с предоставлением в частную собственность земельных участков в г. Москве и признанием норм московского законодательства противоречащими положениям федерального законодательства. Например, 17 декабря 2007 г. Арбитражный суд г. Москвы в решении по спору об отказе в регистрации прав на земельный участок, под которым проходят подземные магистральные инженерные коммуникации, признал противоречащими ЗК РФ нормы московского законодательства, запрещающие приватизацию такого участка. Суд обязал Управление ФРС по Москве зарегистрировать право собственности заявителя – коммерче­ской организации. Это отражает наметившуюся тенденцию постепенного (и не лишенного трудностей) приведения норм московского законодательст­ва в соответствие с требованиями федерального законодательства.

Предпосылки для успешной приватизации земли: 

• имеются утвержденные границы участка;
• участок не относится к изъятым или ограниченным в обороте и не находится в зонах планируемого размещения объектов капитального строительства для государственных или муниципальных нужд;
• имеется кадастровый план участка «под эксплуатацию»;
• на плане участка отсутствуют «красные линии»;
• зарегистрированы права собственности на все здания на участке;
• все собственники зданий готовы участвовать в выкупе земли;
• наличие финансовых ресурсов (сумма выкупа + издержки).