Аналитика Публикации

В последние пять лет в России ежегодно сдается 80,9 млн квадратных метров жилья. Показатели прошлого года в этой сфере оказались даже выше цифр 2018 года на 9%. Соответственно, свободных земель для строительства становится меньше. При этом действующее законодательство содержит множество условий, которые не допускают или ограничивают возведение многоквартирных домов на том или ином участке. 

На практике нередко возникают сложности с соблюдением санитарно-защитных зон, в пределах которых нельзя строить жилье. Нарушение этих границ чревато тем, что затрагиваются интересы сразу нескольких групп лиц, объясняет старший юрист Nasonov, Pirogov & Partners Максим Волков: «Это и застройщик, и покупатели жилья, и предприятия, из-за которых установлена защитная зона». Поэтому в таких случаях тяжело найти справедливое решение, которое бы полностью всех устроило, говорит эксперт. <...>

Причины сложностей и их решения

Одной из главных причин подобных ситуаций является то, что гражданские права на недвижимость и публично-правовые ограничения ее использования находятся в параллельных реальностях, утверждает Латыев: «Есть огромное количество объектов с установленными вокруг них защитными зонами, которые проходят рядом или даже по чужим участкам». Собственники таких земель не могут их использовать в полном объеме, а потенциальные покупатели объектов не всегда могут узнать об этом, добавляет эксперт. А вот если бы санитарная зона, захватывающая соседний участок, оформлялась как сервитут на него, то вопросов было бы намного меньше, уверен Латыев.

Ситуация изменится в лучшую сторону, когда в ЕГРН будет информация обо всех действующих зонах с особыми условиями использования территорий, надеется Лобачев. По закону все сведения туда должны окончательно внести до 1 января 2025 года. Расчетные и нормативные санитарные зоны перестанут действовать с 1 января 2022 года. С этой же даты в ЕГРН должны вноситься все новые зоны с особыми условиями, но старые продолжат существовать до 2025-го. Строго формально санитарная зона должна быть головной болью владельца источника загрязнения, уверен Дмитрий Некрестьянов, партнер Качкин и Партнеры: «По факту он своей деятельностью и по своей воле создает риски и ограничения для собственников других участков, поэтому все негативные финансовые последствия должны возлагаться на него». 

Поэтому на законодательном уровне нужно установить более четкие условия, при которых можно уменьшить границы санитарных зон по заявлению лиц, которые не владеют участком, считает Андрей Стаценко, старший юрист практики «Земля. Недвижимость. Строительство» Инфралекс. Нужно детально прописать механизм привлечения предприятия к разрешению этого вопроса в обсуждаемых случаях, утверждает Игорь Чумаченко, партнер VEGAS LEX. А еще – точнее разграничить ситуации, когда при временной остановке производства можно и нельзя уменьшить санитарную зону, резюмирует Стаценко. 

С полной версией статьи Вы можете ознакомиться по ссылке: https://pravo.ru/story/217763/?fbclid=IwAR2ektrP-Nw02UqVz-KOfhbBk1GpTtMg7Bw8I9-cNlzVGQhjCICErL_32fk