Осенью Госдума РФ может принять закон о признании последствий санкций форс-мажором. Однако юристы и бизнес-сообщество уже сейчас сомневаются, что проект будет рабочим, не верят, что он окажет ожидаемое влияние на рынок, и предлагают государству "не вмешиваться".

Игорь Чумаченко, партнер, руководитель практики "Недвижимость. Земля. Строительство" VEGAS LEX, полагает, что положения законопроекта о форс-мажоре скорее будут применимы, например, к сфере поставки иностранного оборудования, машин, специфических материалов, к договорам строительного подряда с элементами поставки. По его словам, в судебной практике уже появляются примеры расторжения договоров поставки оборудования в связи с невозможностью его исполнения в обозримом будущем именно по причине введения санкций (дело № А40-7529 7/2022, № А45-8692/2022).

Обсуждаемый законопроект может быть интересен также арендаторам торгового сегмента, ожидающим возможность снижения арендной платы в связи с ухудшением экономической обстановки и снижением потока посетителей, и складского сегмента, чьи площади находятся в простое в связи со сбоем логистических цепочек поставок. Однако документ в текущей редакции не предлагает арендному сегменту рынка недвижимости комплексного решения, соглашается г-н Чумаченко с другими экспертами. Для освобождения арендатора от ответственности или отказа от договора необходимо доказать наличие объективной невозможности его исполнения, что не предполагает признание форс-мажором общего спада деловой активности и снижения доходов. При этом влияние санкций не всегда будет непосредственной причиной невозможности исполнения обязательства, и последствия их введения не могут быть универсальными для всех должников. Так, на фоне возможного падения потребительского трафика за счет ухода иностранных компаний снижается и конкуренция, а деятельность большинства арендаторов при этом напрямую не ограничивается. В этом смысле необходимо ориентироваться на дело "Перекрестка", где ВС РФ указал, что временное снижение потока покупателей и выручки отдельного магазина не является форс-мажором или существенным изменением обстоятельств для арендатора, чья деятельность не была ограничена (определение от 23.12.2021 N 305-ЭС21-12558), и суды уже начинают высказываться в этом направлении.

Для защиты же экономических интересов арендодателей торгового сегмента, контрагентами которых являются приостановившие деятельность зарубежные компании, уже принят Федеральный закон от 14.07.2022 № 332-ФЗ, напоминает Игорь Чумаченко. Документ позволяет сохранить переменную часть арендной платы на уровне среднемесячной платы за прошлый год или расторгнуть договор в одностороннем порядке. Новый же законопроект предлагает автоматически признать ограничительные меры форс-мажором; единственное, что требуется доказать – это объективная невозможность исполнения обязательства должником. "Предложенный подход искусственно уравнивает всех должников и пренебрегает оценкой влияния ограничительных мер на конкретного участника рынка, – резюмирует эксперт. – Это может существенно нарушить баланс интересов сторон договора и, несомненно, повлечет возникновение судебных споров".

Также предполагается предоставить сторонам право одностороннего выхода из договора в связи с временной невозможностью исполнения обязательств, чем участники рынка могут необоснованно воспользоваться. Такие односторонние отказы будут обжаловаться в суде, и, вероятно, "объективная невозможность исполнения" все же будет толковаться судами применительно к обстоятельствам конкретного спора. Это только увеличит нагрузку на судебную систему и снизит интерес сторон к любым переговорам. По словам Игоря Чумаченко, лучшим решением в сфере коммерческой аренды будет стимулирование предпринимателей к переговорам как, например, было с антиковидной арендой (п. 3 ст. 19 Федерального закона № 98-ФЗ от 01.04.2022). А суды тогда будут оценивать возможность расторжения договора или соразмерного увеличения цены договора с учетом добросовестности действий сторон и степени влияния санкций на их деятельность.

Полная версия статьи и комментарии других экспертов доступны на сайте CRE.